Kdo z vás na to má? Jakou hypotéku si můžete dovolit podle nových pravidel ČNB

Asi jste zaznamenali, že hypoteční svět se mění. Zejména pro klienty či uchazeče o hypotéku, neboť s platností od 1. října 2018 vstoupila v účinnost nová regulace těchto úvěrů od České národní banky.

Od tohoto dne si tak žadatelé o hypoteční úvěr musí dát pozor na dva klíčové ukazatele – DTI a DSTI. Díky nim žadatel o hypoteční úvěr zjistí, zda má dostatečné příjmy na to, aby si hypoteční úvěr mohl sjednat.

Od října totiž výše dluhu žadatele nesmí přesáhnout devítinásobek jeho ročního čistého příjmu. Zároveň by žadatel neměl na splátky dluhů vynakládat více než 45 procent svého čistého měsíčního příjmu.

Proč ta hysterie?

I přes nová omezení není ovšem namístě panika, která se na trzích strhla.

Ukazatele, tak jak jsou nastavené od ČNB, jsou ještě volnější než ty, o kterých se mluvilo na jaře (původně se mělo jednat o osminásobek ročního příjmu a 40 procent měsíčního příjmu).

Situace na trhu spěje k tomu, že si hypoteční úvěr bude moci dovolit ten žadatel, který se na žádost o úvěr svědomitě připravil. Ať už v podobě životních úspor, nebo zajištěním druhé zástavy.

Stejně by pravidla měla zamezit situacím, kdy člověk dosáhne na daleko vyšší úvěr, než který je potom reálně schopný splácet. A to je z pohledu osobních financí a finančního plánování dobře.

Kdo si může dovolit hypotéku?

Kdo tedy podle nové regulace na hypotéku nedosáhne? Zatímco předešlé regulace LTV omezily zejména žadatele, kteří si nebyli schopní na část kupní ceny nemovitosti našetřit vlastní prostředky, nová regulace dopadá hlavně na ty, kteří již nějaké úvěry nebo půjčky mají.

Stejně tak bere iluze žadatelům, kteří si i s průměrnými platy myslí na hypoteční úvěry v řádech několika milionů korun. Ti mohou být nově nepříjemně překvapeni.

Hypoteční úvěr je pro mnohé žadatele nejdelším životním závazkem. V průměru se úvěry sjednávají na 25 až 30 let, což je dvakrát déle, než trvá průměrné české manželství, jak vyplývá ze statistik ČSÚ.

Čísla, fakta, propočty

Ze srpnových dat Hypoindexu vyplývá, že průměrná výše hypotečního úvěru byla na úrovni 2 227 000 korun. Pokud si žadatel takovýto úvěr vezme na 30 let s pětiletou fixací a úrokovou sazbou 2,5 procenta, bude jeho měsíční splátka činit zhruba 8 767 Kč.

Kdo na jaký úvěr dle nových pravidel dosáhne, vidíme v tabulce.

TABULKA: S jakým příjmem může žadatel dosáhnout na úvěr?
Výchozí předpoklady úvěru – jde o hypoteční úvěr na 30 let s pětiletou fixací a úrokovou sazbou 2,5 procenta. Ukazatelé DTI a DSTI pak vypovídají, zda ANO, či NEdosáhne žadatel na úvěr, popř. i jaká může být maximální měsíční splátka či maximální výše úvěru při daném platu (čistém). 

Pozn.: Maximální výši úvěru, která je při dané výši čistého platu možná, srovnáváme s průměrnou výší hypotéky v srpnu 2018.

Zdroj: Comsense

Situace se o trochu zhorší, pokud bude mít žadatel již nějaké předchozí dluhy, u kterých se měsíční splátka pohybuje například na úrovni 5 000 Kč. Jeho průměrná měsíční splátka tak stoupne na 13 767 korun.

V takovém případě by situace se schvalováním úvěru vypadala následovně.

TABULKA: S jakým příjmem může žadatel dosáhnout na úvěr, když má další úvěr?
Výchozí předpoklady úvěru – jde o hypoteční úvěr na 30 let s pětiletou fixací a úrokovou sazbou 2,5 procenta. Žadatel má zároveň další dluh, jehož měsíční splátky činí 5 000 korun. Ukazatelé DTI a DSTI pak vypovídají, zda ANO, či NEdosáhne žadatel na úvěr, popř. i jaká může být maximální měsíční splátka či maximální výše úvěru při daném platu (čistého). 

Zdroj: Comsense

Nová regulace je omezení, které mnohým lidem znepříjemní život, nicméně se nejedná o žádnou tragédii.

Zrádné a drahé reality

Co však dobře není, je fakt, že i přes snahu České národní banky o omezení hypotečních úvěrů neustále rostou ceny nemovitostí. To je bohužel něco, co centrální banka sama neovlivní.

V tomto případě je nutné, aby byl novelizován stavební zákon a bylo zrychleno vydávání stavebních povolení, které se v současnosti vlečou. Zpomalují se nové výstavby, bytů je ve všech krajích nedostatek, což logicky žene ceny nemovitostí vzhůru. Česká národní banka se může snažit jak chce, ale situaci nezachrání.

Růst cen nemovitostí v kombinaci s regulací ČNB může tedy vést k situaci, kdy budou žadatelé o hypotéku omezeni už příliš a na byty jednoduše nedosáhnou. Ledaže by měli k dispozici několik nemovitostí k zástavě nebo velké životní úspory, což si u mladých rodin s dětmi můžeme jen těžko představit.

VÍCE K TÉMATU: 

Zpřísnění hypotečních pravidel žádná katastrofa není. Tvrdý úder teprve přijde

Opravdu jsou hypotéky zlo? ČNB vysvětluje, proč jí záleží na tom, kdo si je bere

Český realitní trh v roce 2018: přehřívání pokračuje, ale ochlazení je za rohem

Katastrofa? Rozhodně ne

Pomoci současné nepříznivé situaci na realitním trhu může, jak již bylo zmíněno, novela stavebního zákona, která zrychlí vydávání stavebních povolení a celkově zjednoduší celý proces povolování staveb. Jedině tak může dojít ke stabilizaci cen na trhu.

Co se však týká obav ze zhroucení hypotečního trhu a propadu žádostí, před nímž některé banky varují, nemusí být tak zle. Hypoteční úvěr ve výši devítinásobku ročního příjmu není zrovna málo. Znamená to, že by domácnost devět let musela splácet úvěr, aniž by si dovolila cokoliv jiného. Připadá to někomu snad málo?