Obchází evropské banky zlý nemovitostní duch?

Od prosince 2021 se evropské realitní firmy propadly o 43 procent. Vyšší úrokové sazby snižují hodnotu jejich aktiv. A postupně rostoucí úrokové náklady jim ujídají z provozních peněžních toků.

Nemovitosti slibované navýšení výnosů nepřinesly

Jak jsme zmiňovali v jednom z posledních podcastů, akcie realitních firem, které se propadly o 3,3 procenta, byly opět nejslabší odvětvovou skupinou.

Dnes se ale zaměříme na reality v Evropě. Roky nízkých úrokových sazeb v Evropě výrazně zvýšily ceny domů. Podle údajů Eurostatu se tyto ceny od prvního čtvrtletí 2014 zvýšily v průměru o více než 50 procent. V zemích, jako je Švédsko, se tento nárůst blíží k 65 procentům.

Prostředí s nízkými úrokovými sazbami nutilo investory hledat výnosy, kde se dalo. Obrovský příliv investičního kapitálu tak zažily i nelikvidní alternativy jako nemovitosti.

Poslední rozhodnutí ECB zvýšit sazby z nuly na 3,5 procenta tento měsíc způsobilo ostrý pokles objemu nových půjček na obytné domy a mnoho stavebních firem zaznamenalo propad nových objednávek o 75–80 procent.

Podle údajů ECB se průměrná hypoteční sazba v EU v lednu zvýšila na 3,1 procenta (viz graf níže).

GRAF: Srovnání indexů STOXX Europe 600 Real Estate a STOXX Europe 600
Od roku 2018 do konce 27. března 2023, v bodech.

Zdroj: Bloomberg

Vyšší úrokové sazby už od prosince 2021 srazily hodnotu evropských realitních firem o 43  procent.

STOXX Europe 600 Real Estate Index zaznamenal za posledních pět let pokles o 31 procent, zatímco zbytek evropského akciového trhu (STOXX Europe 600) o 31 procent posílil. V průměru se ukazuje, že investice do nemovitostí nepřinášejí takové navýšení výnosů, jak mnozí investoři očekávali.

Nemovitosti jako riziko pro banky?

Celkem 33 realitních společností z indexu STOXX Europe 600 Real Estate Index představuje tržní hodnotu 138 miliard eur. Tyto firmy spravují aktiva v celkové hodnotě 526 miliard eur.

Hodnota těchto aktiv už ale neodráží skutečnou hodnotu, což je vidět na P/B poměru (poměr mezi cenou akcie a účetní hodnotou vlastního kapitálu připadajícího na jednu akcii, pozn. red.), který se u celého odvětví propadl na 0,7. Lze tedy očekávat propad hodnoty těchto aktiv.

Tato dynamika se podepisuje i na záruční hodnotě pro banky, takže se zpřísní podmínky pro nové půjčky.

Taktizování bank s vklady

Jak už jsme v aktualitách z akciových trhů zmiňovali několikrát, v bankovním systému dochází k taktizování s vklady. V případě SVB Financial toto taktizování způsobilo vynucený odprodej aktiv za snížené ceny, aby bylo možné vybírané vklady vyplatit, což nakonec skončilo bankrotem.

Pokud budou banky chtít, aby realitní firmy snížily své zadlužení, mohou je dotlačit do stejné pozice. V posledních 12 měsících vynakládalo těchto 33 realitních společností na hrazení úroků z úvěrů zhruba 25 procent svého provozního cash flow. Takže je jasné, že v tomto okamžiku mají dluhovou službu bez problémů pokrytou.

Ale jak v poslední době zdůrazňují některé švédské banky, schopnost švédských realitních firem hradit dluhovou službu se zhoršuje a bude se zhoršovat i nadále. Například švédské realitní společnosti Balder nedávno snížily třídu úvěruschopnosti na spekulativní stupeň „junk“.

Když se podíváme na největší realitní společnost z uvedeného indexu, německou Vonovii, činí vážený průměr splatnosti jejích úvěrů zhruba 6,5 roku.

GRAF: Vývoj průměrné hypoteční sazby v EU
Za posledních 20 let, v procentech.

Zdroj: ECB

Takže pokud hypoteční sazby zůstanou na současných 3,1 procenta nebo se ještě zvýší až na pět procent jako před finanční krizí v roce 2008, bude značná část provozního cash flow vynakládána na dluhovou službu, čímž se sníží hodnota pro akcionáře.