Co ve stavebním zákoně nikdo neřeší? Kdo ho chce měnit, měl by změnit i daně

Debaty o podobu stavebního zákona stále více eskalují další z nekonečného seriálu politických půtek. V popředí stojí rétorický důraz na zrychlení staveb a tlak na změnu systému stavebních úřadů, ale to není vše.

Jak do celého systému zapadají daně? Daně nejsou jen nástrojem k získání prostředků na výdaje veřejných rozpočtů, ale stejně tak důležitá je jejich druhá funkce – usměrňování chování obyvatel.

Nízké zdanění

Kombinace velmi nízkého zdanění vlastnictví či užívání nemovitosti a velmi vysokého zdanění transakcí s nemovitostmi, vede mimo jiné k tomu, že trh s nemovitostmi není tak dynamický, jak by mohl být. Lidé tak často vlastní bydlení, které neodpovídá jejich aktuálním potřebám.

Další otázka je, zda je správné danit stejně nemovitost, kterou vlastník užívá ke svému bydlení a bydlení své rodiny, a nemovitost, kterou drží jako investici.

Mnoho bytů není dokonce užívaných vůbec, protože jejich vlastníkům se vyplatí je pouze držet. I v Praze jsou byty, co ani nemají elektroměr.

Daň z nemovitostí u bytů je u nás ve srovnání s jejich cenami, jakož i s jinými daněmi, velmi nízká. Ve srovnání s daní z nabytí je přitom legitimní a lehce odůvodnitelná ve vztahu k občanům.

Rozhoduje celek

Užíváním nemovitosti vznikají obrovské veřejné náklady na dopravní infrastrukturu a občanskou vybavenost. Dobré veřejné služby pak nejen zvyšují komfort obyvatel, ale také hodnotu jejich nemovitostí, protože tam chtějí bydlet i jiní lidé.

Občané by měli mít právo se rozhodnout, zda chtějí vyšší zdanění nemovitostí ve své obci či městské části, a tím pádem více prostředků na služby, které jsou tam poskytovány. Anebo jestli chtějí platit méně, a tím pádem služby dostávat v menší míře či horší kvalitě.

Samozřejmě, nemohou se rozhodovat jako jednotlivci, ale jen jako určitý – v tomto případě geograficky vymezený – celek. Proto jde o daň, a ne o poplatek.

Mnoho cest ke stanovení výše daně

Navíc toto rozhodování je omezeno rozhodnutím státu ve formě rozpočtového určení výnosu z daní.

Nastavení výše této daně a její konstrukce a také její rozpočtové určení jsou důležité politické téma. V případě, že totiž nejde o tak marginální částku jako momentálně u nás, ovlivňuje chování lidí ve vztahu k vlastnictví nemovitostí a jejich výběru, jakož i financování veřejných rozpočtů.

Je mnoho různých způsobů stanovení daně z nemovitostí – každý má svoje výhody i nevýhody.

V některých zemích se odvíjí například od ceny konkrétního bytu. Pokud se odvíjí od aktuálních cen, starší obyvatelé mohou mít problém zvládnout náhlý nárůst cen bytů v okolí.

Pokud se odvíjejí od cen při koupi aktuálním majitelem, ti, co byt vlastní dlouho, platí mnohem nižší daň než ti, co jej koupili nově. Přitom z veřejných služeb benefitují stejně.

Prodej bytu – věc pro stát nežádoucí?

Na straně druhé daň z nabytí nemá žádné zdůvodnění – navíc jde o příjem státního, a ne lokálního rozpočtu.

Jak stát přispívá k tomu, aby člověk prodal nebo koupil nemovitost? Jakou službu v této souvislosti poskytuje?

Služby, které by mohly zvýšit cenu nemovitosti ku prospěchu prodávajícího, poskytuje obec a ta z této daně příjem nemá. Je snad prodej bytu nežádoucí, že má jeho zdanění lidi odradit od transakcí?

Naopak, stát by měl takové transakce podporovat. Povedou k efektivnějšímu využívání bytového fondu a zvýšení mobility obyvatel za prací. Daň z převodu či nabytí není samozřejmostí. Například ani na Slovensku nejsou převody zdaněny.

O to víc zarážející je, že pořízení bytu pro vlastní bytovou potřebu je u nás zdaněno stejnou sazbou jako pořízení třetího či čtvrtého investičního bytu.

Slabá pozice obcí

V celé problematice rozvoje stavebnictví je ještě jedna, možná nejdůležitější, kategorie – obce. Obce jsou v těžké pozici. Poskytují obyvatelům veřejné služby, zároveň ale inkasují pouze daň z nemovitostí, která je velice nízká. Daň z nabytí jde výhradně státu.

Pokud jde o daň z příjmu, obce nedostávají podíl z daní, které se vyberou v jejich obci. Výše jejich podílu se odvíjí od celostátního výnosu daně.

V první řadě tedy mají obce problém zafinancovat nějakou rozsáhlejší výstavbu. Zároveň nejsou ani dostatečně motivovány k tomu, aby se snažily mít více obyvatel. Pokud stát nechce provádět výstavbu sám a chce, aby to řešily obce, musí jim k tomu dát přiměřenou část peněz, které vybral na daních v dané obci.

Obecní bytové fondy se ztrácejí

Pokud jde o bytové fondy obcí, ty se od devadesátých let zmenšují a nová výstavba je minimální. Toto je nesrovnatelné s městy v zahraničí, kde se městský bytový fond buduje po desetiletí. Často se jako příklad takového přístupu zmiňuje Vídeň. Pokud mám ve městě 60 procent bytů ve vlastnictví obce, která i dále staví nové byty, mohu mít aktivní bytovou politiku.

VÍCE K TÉMATU:

Dušan Kunovský (Central Group): Stát musí fungovat jinak! Miliardy z nové výstavby musí jít tam, kde se staví

Co se děje na českém realitním trhu? Aneb hlavní důvody neustálého růstu cen

Pokud vlastním jen zlomek celkového bytového fondu, moje možnosti jsou velmi omezené. Zároveň je třeba vycházet i z nastavení obyvatel – u nás chce byt každý vlastnit, zatímco jinde je běžné bydlet celý život v nájmu.

Samozřejmě, existují i nástroje na zatraktivnění výstavby a provozu dostupného bydlení pro soukromé subjekty. Může jít o různé daňové úlevy nebo například o výstavbu a provoz formou PPP projektů.

Veřejný sektor může spolupracovat s podnikateli i s nepodnikajícími právnickými osobami, podporujícími konkrétní skupiny obyvatel. Toto se vzájemně nevylučuje s výstavbou a provozem přímo veřejným sektorem.

Naopak, paralelní využití různých nástrojů povede k tomu, že lidé budou mít možnost vybrat si alternativu, která nejlépe odpovídá jejich potřebám. Kombinace vícero forem podpory funguje například i ve Spojených státech.

Trh situaci nevyřeší

V každém případě není možné spoléhat na to, že trh se vypořádá s touto situací sám. Mnoho lidí, kteří se snaží najít si v Praze nájem, se v poslední době setkalo se zvláštními, až nedůstojnými způsoby výběru nájemníků.

V případě přetrvávající převahy poptávky nad nabídkou se dříve nebo později bude více lidí setkávat i s diskriminací na bytovém trhu.

Zatím to většina obyvatel moc nevnímá. Nicméně například pro cizince, etnické menšiny či majitele domácích zvířat je často těžké sehnat nájem i dnes. Nedávno jsem slyšela, že v Chicagu jsou údajně diskriminovány často rodiny s dětmi, protože děti dělají hluk. To je už situace, do které bychom se zajisté nechtěli dostat.

Nízká podpora výstavby

V současnosti je podpora výstavby velmi malá. Státní programy na podporu výstavby sociálních bytů obcemi nejsou moc úspěšné. Příspěvky na bydlení jsou jen pro velmi malou skupinu rodin.

Ještě je tady zvýhodněná 15procentní DPH u nových bytů do 115 m², ale stát může určitě udělat mnohem více, zejména:

– stanovit základní strategii podpory dostupného bydlení, včetně definice dostupného bydlení;

– dát obcím dostatek zdrojů na rozvoj bytových fondů, na výstavbu dopravní infrastruktury a občanské vybavenosti v obcích za účelem podpory nové výstavby;

– vyhodnotit možnosti spolupráce se soukromými subjekty (PPP projekty);

– snížit daňové zatížení výstavby a převodů;

– vést aktivní imigrační politiku, abychom dokázali snížit ceny výstavby;

– zpřehlednit a zjednodušit povolovací procesy (to, že aktuální stav plánovaného nového stavebního zákona spíš vede k opaku, dokládá fakt, že investoři se snaží naopak urychlit své projekty, aby se na ně vztahoval stávající zákon; lze očekávat, že nový zákon může přinést vážné zpomalení procesů a nejistotu investorů i na několik let, obzvlášť pokud nebude systém na radikální změny dostatečně připraven).

Jak to funguje jinde

Těch příkladů ze zahraničí je mnoho. Určitě je důležité se s nimi seznamovat, protože Praha není v tomto směru tak unikátní.

Na straně druhé je třeba brát zahraniční řešení s rezervou, protože vždy vycházejí z jiných specifických lokálních podmínek, často jsou výsledkem procesů trvajících mnohá desetiletí a i ty příklady, které jsou obecně prezentovány jako úspěšné, mají svá negativa.

Rozsáhlé dotační programy na podporu dostupnosti bydlení z veřejných zdrojů fungují třeba již desítky let i v tak na svobodu trhu zaměřené zemi, jako jsou Spojené státy americké.

Tyto programy fungují jak na federální úrovni, tak i na úrovních států a jednotlivých měst.

Americká řešení

Za tuto dobu tam bylo odzkoušeno mnoho různých řešení. Dnešní trend je, že se upouští od výstavby čtvrtí s dotovaným nájemním bydlením (tzv. housing projects). Tyto v minulosti vedly k nežádoucímu vytváření vyloučených komunit a koncentraci chudoby.

Na straně druhé umísťování sociálně slabších rodin do bohatších prostředí v zájmu vytváření smíšených komunit má také svá negativa.

Tyto rodiny musí například s ohledem na jinou cenovou úroveň v dané lokalitě vynakládat více prostředků na služby a zboží. Zároveň nemají možnost těžit ze systému vzájemné „sousedské“ podpory, který funguje ve více homogenních chudších komunitách.

Poukázky na bydlení

Pokud jde o formy podpory ve Spojených státech, dnes vedou tzv. poukázky na bydlení (housing vouchers), které mohou být uplatněny na nájemní bydlení v jakémkoli domě.

Základním kritériem je, zda rodina utrácí více než 30 procent svého příjmu na bydlení. Samozřejmě, tato hranice vychází z místních specifik, kde je třeba počítat i s dalšími nutnými výdaji, jako je třeba zdravotní pojištění či školné.

Ve skutečnosti většina amerických rodin dnes utrácí za bydlení více než 30 procent svého příjmu. Běžné čekací lhůty na účast v podpůrných programech mohou být proto i kolem deseti let.

Trendem posledních let je také spolupráce mezi veřejným sektorem a soukromými subjekty na výstavbě či renovaci a provozu objektů s dostupným bydlením formou PPP projektů.