Pavel Doležal (AVANT): Nemovitostní fond je pro mě základní investiční strategie

Pokud má někdo přehled o investičních aktivitách v Česku, je to Pavel Doležal, majitel a výkonný ředitel investiční společnosti AVANT. Tato společnost se totiž zabývá správou investičních fondů, kterých během její dvanáctileté historie bylo více než sto.

„Získali jsme zkušenosti, znalosti a úspěchy, na kterých můžeme dále stavět,“ říká v exkluzivním rozhovoru pro Peak.cz Pavel Doležal. Jeho firma si postupně vybudovala pozici lídra trhu, přičemž nyní spravuje majetek ve výši 29 miliard korun.

„Obecně podporujeme hmotné investice, tedy do něčeho, čeho se můžete dotknout, nestavíme vzdušné zámky. Snažíme se o investování s konkrétními lidmi do konkrétních věcí a projektů. Navíc investory známe a úzce s nimi komunikujeme,“ dodává.

Investiční společnost AVANT se za 12 let stala lídrem trhu. Máte představu, kolik fondů jste za svoji historii spravovali?

Aktuálně spravujeme a administrujeme 75 fondů, ale historicky to bude určitě přes stovku fondů. Některé už za tu dobu zanikly, protože už naplnily svůj účel nebo jsme je prodali. Před těmi 12 lety jsme začínali úplně od nuly, neměli jsme fondy, klienty ani investory a sám trh se teprve vyvíjel, konkurence čítala maximálně desítku subjektů, dnes jich je téměř 300. Za posledních deset let došlo k obrovskému nárůstu fondů kvalifikovaných investorů.

Čím si tak rychlý nárůst konkurence vysvětlujete?

V roce 2007, kdy jsme začínali, už k fondům sice byla legislativa, ale neexistovala k tomu pořádná infrastruktura, jen pár nápadů, s jakým účelem fondy založit. Nikdo pořádně nevěděl, jak mohou fondy fungovat, nebyli auditoři, kteří by se na tuto problematiku specializovali, neznali to oceňovatelé ani depozitáře fondů.

Pavel Doležal (46 let)

Působil 11 let v bankovnictví na různých manažerských pozicích. V ČSOB nejprve řídil odbor správy úvěrů a právní podpory poboček, od roku 2005 vedl segment finančních institucí a rozvíjel vztahy banky se zdravotními pojišťovnami, obchodníky s cennými papíry, investičními společnostmi, penzijními fondy a zahraničními bankami. Na této pozici v ČSOB také zodpovídal za služby custody a depozitáře fondů. Od roku 2010 je majitelem a výkonným ředitelem investiční společnosti AVANT.

Služby kolem se musely teprve postupně budovat. Až po čase se fondy staly běžným produktem. Investiční fondy kvalifikovaných investorů mají své určité výhody a specifika, ale stále jsou regulované Českou národní bankou (ČNB).

A pak se projevil efekt sněhové koule. Z první desítky fondových „průkopníků“ se vytvořily další fondy, takže trh ze začátku rostl třeba o pět nových fondů ročně. Ale čím větší byla základna, tím více se fondy dostaly do povědomí veřejnosti, rostla důvěra a poptávka po této formě investování, což jen podněcovalo vznik dalších.

Kuponová privatizace neuškodila

Nepotýkali jste se v začátcích s negativní odezvou vyvolanou kuponovou privatizací v devadesátých letech minulého století?

Ne, vůbec ne, přitom jsme čekali negativní ohlas mnohem více. Je pravda, že ze začátku až do roku 2013 převažovali velcí investoři, nikoli ti drobní, a fondy nebyly otevřeny veřejnosti, byly to spíše takové investorské kluby, v nichž se sešly jednotky investorů. Až od roku 2014 začali být klíčovým segmentem drobní kvalifikovaní investoři.

U nich jsme spíše očekávali nějaké negativní reakce vyvolané z dob kuponové privatizace, případně nechuť investovat do fondů, protože do nich naposledy vložili peníze v devadesátých letech a tvrdě na tom prodělali. Nic takového se ale nestalo.

Kuponová privatizace už pro dnešní lidi naštěstí vůbec není téma. Tehdy jejich aktiva řídily firmy, které nebyly regulované v takové míře jako dnes. Navíc se tehdy investovalo do podniků, které procházely transformací. Dnes je v tomto ohledu mnohem větší transparentnost a jistota. Naši klienti přesně vědí, co se s jejich aktivy děje.

Co je hlavní oblastí, do které se nejvíce investuje?

Jsou to hlavně nemovitosti. Nemovitostní fondy tvoří téměř polovinu námi spravovaných fondů, na ně se specializujeme. Nejvíce investujeme do bytů, komerčních
nemovitostí, ale i do logistiky a zemědělské půdy. Na druhou stranu se mezi našimi fondy najdou i čistě specifické záležitosti, což je například fond investující do automobilových veteránů, do umění, do české whisky nebo třeba numizmatický fond.

Nemovitosti jsou „čisté“

Čím si vysvětlujete, že jsou nemovitosti tolik oblíbené. Je to vnímáním jako velmi bezpečné investice?

Ano, právě proto, navíc u nich jde relativně snadno vyhodnotit, posoudit i predikovat cenu a výnos. Zakladatel fondu si může jednoduše nastavit, kolik může investorům slíbit. Zatímco v případě private equity fondů, které investují například do startupů, tak u nich jsou kalkulace možných výnosů hodně na vodě.

Podobně je tomu u akciových fondů, protože akcie jsou hodně volatilní, nepredikovatelné a často se jejich ceny vyvíjí zcela iracionálně. Akciové fondy máme ve správě také, při správném řízení mohou investorům vydělat více než nemovitostní fondy, jen je třeba vnímat vyšší rizika.

Cena nemovitostí v Česku, zejména v metropoli pomalu míří k cenovým stropům. Odrazilo se to nějak ve vašich kalkulacích výnosů v posledních letech?

Spíše se nám to stává u orné půdy, kdy máme šest fondů orientovaných na zemědělství. Jeden z nich – fond České pole 2015 – se zaměřením na ornou půdu jsme více otevřeli veřejnosti, což byla průkopnická věc. A dosáhli jsme u něj za 3,5 roku zhodnocení 65 procent, zatímco jsme slibovali zhruba šest procent ročně.

Šlo ale o výjimečnou situaci na trhu, viděli jsme příležitost, využili ji, nicméně sám trh nám hodně pomohl. Obvykle máme očekávání nižší a nestává se nám, že bychom ho nenaplnili, naopak, většinou ho přepálíme. Jsou nemovitosti, kde vám trh nepomůže, každopádně kdo v nemovitostním fondu poslední tři roky nevydělal, zřejmě nevydělá nikdy. Protože cenový vývoj v realitách velmi nahrával všem a prakticky nešlo prodělat.

V čem spočívá ona správa aktiv? A kolik prostředků ve fondech spravujete?

V současnosti spravujeme majetek v celkové výši přes 29 miliard korun. Správa probíhá velmi podobně jako u klasických fondů. Když investor jde do banky a koupí si podíl v podílovém fondu, je to stejné, jako když přijde k nám, princip fungování je stejný.

Risk management, investiční rozhodnutí, kontrola nakládání s majetkem, audit, externí oceňování majetku – to se děje standardně v bance i u nás. Vnitřní procesy rozhodování a kontrolní mechanismy jsou stejné s tím rozdílem, že v našem případě se snažíme minimalizovat mezičlánky mezi investorem, který dává peníze, a konkrétním projektem.

Banky na rozdíl od nás nabízejí více akciové fondy, zatímco pro nás jsou akciové trhy minoritní. Akciový fond, který spravuje někdo z Lucemburska a kupuje třeba brazilské akciové indexy, je pro českého investora nečitelný. Nemá ani nemůže mít přehled o tom, kam jeho peníze jdou. Nehodnotím to negativně, jen popisuji, že náš přístup je prostě odlišný.

Investory známe

V čem tedy tkví vaše výhoda oproti podílovým fondům nabízeným bankami?

Držíme u každé transakce co nejméně mezičlánků, takže i proto preferujeme nemovitostní fondy. Když tedy český investor vloží milion korun do nějakého našeho fondu, který financuje developerský projekt opět v Česku, jde o jasnou linku, kam prostředky jdou.

Obecně pak podporujeme hmotné investice, kterých se můžete dotknout. Snažíme se o investování s konkrétními lidmi do konkrétních věcí a projektů. Díky tomu, že neděláme retailové fondy, kdy u nás jsou investoři s minimálním vkladem nad jeden milion korun, můžeme mít i mnohem osobnější přístup. Investory známe, komunikujeme s nimi, budujeme s nimi dlouhodobý vztah. Přirovnal bych to k privátnímu bankovnictví.

Podle čeho vybíráte projekty, na které se fondy zaměří?

Jednak sami aktivně vyhledáváme projekty, které se nám zdají být zajímavé a s potenciálem výnosu. Zároveň s tím, jak jsme se rozrostli, je na trhu i lepší povědomí o nás, sami zhotovitelé projektů nás oslovují.

Když potřebuje developer úvěr, jde do banky, když equitu, jde k nám. Přednese svoji vizi, naši interní oceňovatelé a risk manažeři rozhodnou, zda je projekt zajímavý. Důležité pro nás je, kolik prostředků do projektu dává sám zakladatel.

Odmítáme projekty, které jejich zakladatelé prezentují jako velmi výnosné, ale sami do něj vlastní prostředky neinvestují. Nekupujeme projekty, ale vytváříme fond nad stávajícími projekty. Zakladatel zůstává akcionářem a my jen dodáme další investory. Jsme mostem mezi lidmi, kteří mají peníze, a lidmi, kteří mají nápady i peníze.

Přednost mají stabilnější výnosy

Tudíž pokud by za vámi před deseti lety přišel Elon Musk, že chce vyrábět elektromobily budoucnosti, ale dostatečně by se majetkově na projektu nepodílel, protože by jednoduše tolik peněz neměl, tak byste ho odmítli?

Popravdě ano, před deseti lety bychom do Tesly rozhodně neinvestovali. Vyhodnotili bychom to jako moc rizikový projekt, což je podle mého názoru stále. Za ty roky jsme se přesvědčili, že je lepší investorům slíbit stabilní roční výnos šest procent než se hnát za projekty, které jen s určitou pravděpodobností přinesou dvojnásobek, ale spíše skončí se ztrátou.

Opět zdůrazňuji, že podobné projekty nehodnotím negativně a priori, jen popisuji náš přístup, možná až moc opatrný, nicméně vychází z faktu, že spravujeme cizí peníze, snažíme se je bezpečně zhodnocovat, nesnažíme se možná vydělat.

Na druhou stranu máme i fondy na startupy, ale ty jsou klubového charakteru, kde je třeba deset investorů, kteří dohromady poskládají 200 milionů korun a jsou ochotní jít do takového rizika. Ale širokou veřejnost do projektů s vysokým rizikem nezatahujeme.

Minimální vklad ve výši jednoho milionu korun může být i tak pro veřejnost velmi omezujícím faktorem…

Ano, ovšem milion korun v dnešní době už je něco jiného, než byl milion korun před 12 lety. Pokud bychom se na to dívali optikou začátků, tak vlastně kvůli inflaci a rostoucí ekonomice je tehdejší milion na úrovni dnešních 700 tisíc korun, a tudíž se pomyslně veřejnosti otvíráme.

Máte ale pravdu, o retailové investování nejde, přesto si čím dál více rodin již může účast ve fondech kvalifikovaných investorů dovolit. Milion korun navíc nutně nemusí putovat jen do jednoho fondu. Investor může prostředky rozdělit klidně do deseti našich investičních fondů. Tím si diverzifikuje riziko a získává velmi vhodnou alternativu pro uložení svých úspor, která mu stabilně přináší nějaké roční zhodnocení.

Kolik je na trhu peněžních prostředků?

Volných peněz je v ekonomice čím dál více, ale zvedá se inflace a tlak na ceny. Věci, které měly hodnotu 100, mají hodnotu 110, aniž by se změnilo podkladové aktivum. Na druhou stranu 95 procent populace necítí, že by mělo více peněz. Prostředky se hromadí v bankách na běžných a spořicích účtech.

Je to logické vyústění toho, že lidé mají peníze a myslí si, že v bance jsou bezpečnější, že jsou jejich vklady pojištěny. Navíc úrok na úrovni třech procent krásně vyrovná inflaci. Není tedy takový tlak na investování jako třeba v eurozóně, kde jsou úroky z vkladů záporné nebo nula. Ani ten tlak na vymýšlení investičních alternativ není velký, protože je snadné nechat peníze ležet v bance. Fondy kvalifikovaných investorů jsou širokou veřejností stále vnímány jako něco, co je dostupné jen pracháčům. To však chceme změnit.

Investičních příležitostí je hodně, volných prostředků taky. Jen je nutné přemýšlet, do čeho je dát, a ideální je vidět na vlastní oči, do čeho peníze jdou.

Základní strategie: nemovitostní fond

Říkal jste, že vám nahrál trh s realitami, ceny šly poslední roky hodně nahoru. Co když se teď trend obrátí?

To je problém, protože pokles ceny hodnoty nemovitosti o dvě procenta znamená propad hodnoty fondu (jeho vlastního kapitálu) třeba o šest procent (kvůli obecně využívanému bankovnímu financování u nemovitostí). Proto zakládáme fondy s prioritními investičními akciemi, kdy riziko poklesu ceny nemovitosti na sebe bere přednostně zakladatel.

Co mě zaráží, že někdo i dnes označuje nemovitostní fondy za alternativní investici, když první, co pravěký člověk „vlastnil“ a sdílel s ostatními, byla jeskyně. Lidé pořád dostatečně nevěří nemovitostním fondům a raději dávají peníze větším subjektům, tedy bankám. A to i přes to, že jim investice v podílových fondech klidně dlouhodobě přináší záporný výnos.

Nemovitostní fond je pro mě prostě základní investiční strategie. Peníze by měli občané držet v nemovitostních fondech a pak teprve přemýšlet o nějakých doplňcích, jako jsou třeba akciové fondy nebo dluhopisy. Hodnoty nemovitostí navíc dlouhodobě rostou.

MOHLO BY VÁS ZAJÍMAT:

Čech investor je stále velmi konzervativní. Jak si vede v porovnání se západním světem?

VIDEO: Pavel Doležal (Avant): Příležitostí k investicím je v Česku stále dost. A volných peněz ještě víc

Rizikové investice začne hlídat i Česko. Klíčové podniky a obory v EU budou více pod dohledem

Rozeznáte na první pohled, který projekt bude výnosný?

Nikoli, takový dar skutečně nemám, někdy se určité očekávatelné parametry nenaplní. Společně se zakladatelem, který je zároveň prvním a významným investorem, založíme fond s dobrou vírou a ukáže se, že nezískáme dost peněz na uskutečnění vize nebo
se objeví komplikace s projektem.

A kolikrát je to obráceně. Proto je klíčové mít zakladatele s dostatečnými zkušenostmi a finančním zázemím, aby se minimalizoval případný negativní dopad na investory z řad kvalifikované veřejnosti. Kde však predikce fungují velmi dobře, jsou nemovitosti. I tam se ovšem jistíme tím, že se přidáváme až ve chvíli, kdy jsou zakladatelé finančně zainteresovaní ve fondu a mají po „zkušební době“, projevují určitý zápal pro projekt, podílejí se osobně na marketingu fondu. Teprve potom otevíráme brány veřejnosti.

Investičně se ničemu nebráníme

Je nějaký obor, o kterém byste vůbec neuvažovali?

Zatím se nic takového neukázalo. Samozřejmě máme nějaká omezení ze zákona, takže třeba nemůžeme pomáhat získávat prostředky investorů například na vývoj zbraní a podobné činnosti. Nebráníme se ničemu, naše portfolio je široké. Ale máme rádi hlínu, od pozemků po stavby. V tom cítíme jistotu, i když některé netradiční projekty nás v poslední době hodně překvapily svým zajímavým zhodnocením a silnou angažovaností majitelů.

Stanovili jste si nějaký strop spravovaných prostředků?

Limity jsme si nestanovili. Připravujeme se na to, že budeme mít sto fondů a ve správě 50 miliard korun. To je další vnitřní meta, ale nikoli poslední. Od konkurence víme, že růst jde i dále, jedna maltská firma má ve správě 460 fondů, takže to jde. Když to umí jeden, může to umět i další a Praha má potenciál být významným finančním centrem. Jsem si jistý, že 300 fondů se může klidně posunout na tisíc fondů.